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作为新一线城市的天津房价下跌后为何一直没有回涨趋势?

发布日期:2021-12-07 10:01   来源:未知   阅读:

  2016年左右全国都开始限制了家庭购买住宅的套数,也就是在家庭套数两套以上时, 基本无法获得贷款或者优惠利率,因此排队离婚9买房成为了广大市民追逐财富梦想的直接方式。

  曾经有人计算过,离一次婚,再买一套房子,贷款的话利息“要省下好几万,首付还可以低至三成,不仅仅年轻人在离婚,老头老太太为了多买房子也在离婚,而天津的离婚买房几乎没有限制,上海后续推出了补丁政策,因此相对比较严格。

  从结婚人数来看, 2018年出现强劲反弹,而此时全国反而还是下跌,也就是离婚后的人,开始在 2018年复婚。( 据传有的银行只给离婚一年后的人提供房贷)。我们对比人口相当的重庆,离婚率 大概是58% ,杭州在41% ,全国平均水平为45% , 2015年天津的离婚率在46% , 2016全国的离婚 率在30% ,也就是全国增幅在15% ,天津按照15%的增幅来计算的线%。而此时天津的数据为76.5%。

  2016突然离婚人数比2015多了1.2w人,也就是增加26%。明显不正常。2019年天津又出现了一次 异常的离婚潮,当年比前年离婚多增加0.92w人,增幅在15% (全国为6% )。

  首先老龄化少子化导致结婚,人数降低,而天津十年人口几乎没有增加,这种没有外来人口的基础上,韭菜自然越来越少,结婚人数降低,而生活水平降低会导致家庭不和谐,离婚人数增加,也就是一降一升,最终导致离婚率如此的高。

  按照传统社会分析,离婚人数主要是初婚人员,加四十几岁的人士,也就是两波离婚潮实际上就是 两波房地产的购房潮,一波是刚需, 一波是改善。

  2020年的离婚人数降低可以看见, 一线年的集中离婚购房潮以后,出现了回落,深圳上海假离婚买房限制更多了,而天津限制还有限。

  从历年数据来看,我国线w对,也就是社会不发生大的经济危机下,离婚人数隨着人口数据进行波动。目前离婚平均年龄在40岁左右,和我国劳动力人口的平均年龄38岁很接近。劳动力拐点是2013年,而离婚人数拐点呢?很有可能就是2020年,今年的离婚数据如果低于370w对,就说明离婚人数拐点已经来临了。

  也就是从全国离婚数据来看,在2020年, 离婚 人数暴跌30w ,结婚人数暴跌110w ,如果2021年离婚人数和结婚人数双双下跌,那么我国的房地产改善人数也就双双出现拐点了。

  对照全国结婚人数,演算,天津线% ,同样和北京、上海接近一样。天津有1.6w对是因为买房复婚人,7.3*60%=4.38w ,线w之间,因为买房离婚人数为1.9w左右。按照0.7比例计算,天津实际初婚人数为5w左右。

  房价高企,人口总量不变的前提下,现如今结婚率只有5.9% (全国平均水平),侧面反映出杭州人口数据存在巨大的问题,如果人口是增加的,结婚率不可能和北京、上海、天津一样。重庆结婚 率为7.4%、太原结婚率为6.5% ,山西结婚率为6%(省会比全省平均结婚率还高,必有问题意味着年轻人呈现流出状态)。

  也就是全国的结婚人数都呈现出中心城市大,城镇三四线小的结构,总体上省会结婚数据高一些,地市结婚数据低一些。

  陕西的2020年结婚率为6% , 2019为6.9% , 2019年西安的结婚比例为7.5% (年轻人多) , 2020 年预计在7%左右。对比杭州的结婚率5.9% (我们自行测算为6.1% ) , 我们发现杭州还是存在巨大的人口结构问题。

  如果按照结婚率推导杭州的真实人口数据,那么杭州按照6.5%的结婚率测算,杭州只有892w人,杭州和南京的房价大致相同,两地富裕程度相同,隔壁的南京反而好一些,结婚率在8%左右,西安稍微高一些。

  当天津的结婚人数在7.3w对,离婚人数在4.5w左右时,就是天津楼市的拐点时刻,目前离婚买房对数为2w左右,而我们相信很快到来。也就是5%的富人全部杠杆进场的时候。

  2020年全国出生人口1200w ,户籍登记人口1003w ,也就是出生率为8.79% ,全国的结婚率为 5.9%。初婚率在4.12%。从结婚两年后生孩子计算, 2022年我国的出生人数还将暴跌,按照目前的生育率情况来看, 2022年我国的出生人口暴跌20%是必然的,也就是跌破1000w ,甚至在900w左右, 结婚人数从813w跌到700w ,初婚对数跌破500w,此时新房供应量为1500w套每年, 也就是说实际上新房刚需和产量比值为1:3 (不考虑二手房抛盘)。

  而2020年我国的死亡人口是多少呢?按照人均74岁的寿命(实际的人均寿命为65岁, 终南山统计 的) ,对应的恰好是1945年出生的人口,当时由于战乱、疾病人口根本不可能活74岁, 因此我们认为2020年的死亡人口无限接近于1949年的出生人口。

  2018- 2020我国官方死亡人口从993w增加到了1000w ,即便按照官方计算, 1948年的出生人口已 经到了1200w ,也就是2022年必然出现拐点。而养老金的秘密不就是如此吗?相当一部分人可能领不到养老金,或者领的很少,无法回本。

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